O setor da construção e do imobiliário em Portugal atravessa a sua transformação legislativa mais profunda das últimas décadas. A consolidação do Simplex Urbanístico — iniciada com o Decreto-Lei n.º 10/2024 e afinada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 — redefine a relação entre promotores, projetistas, municípios e instituições financeiras.
Compreender este novo ecossistema regulatório é indispensável para garantir a conformidade legal, a rapidez de execução e a viabilidade económica de qualquer projeto.
1. A Evolução Legislativa: Do DL n.º 10/2024 ao DL n.º 108/2026
A reforma do urbanismo em Portugal desenrolou-se em duas fases complementares:
- Decreto-Lei n.º 10/2024 (em vigor desde 4 de março de 2024): Marcou o início do "Simplex Urbanístico". Eliminou alvarás tradicionais, flexibilizou o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e transferiu a verificação da conformidade técnica para os profissionais da arquitetura e engenharia.
- Decreto-Lei n.º 108/2026 (consolidado em 2026): Corrigiu lacunas práticas identificadas na aplicação inicial do Simplex. Veio clarificar procedimentos de comunicação prévia, reforçar a segurança jurídica para escrituras e financiamento bancário, e estabelecer regras mais precisas para obras de reconstrução.
2. As Alterações-Chave no RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação)
O RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99) continua a ser o pilar do urbanismo em Portugal, mas funciona agora sob uma lógica de desburocratização preventiva e fiscalização a posteriori.
Fim do Alvará Físico e Nascença do "Título Urbanístico"
O alvará impresso de construção deixa de existir. O arranque dos trabalhos passa a ser legitimado pela submissão do procedimento e pelo comprovativo de pagamento das taxas devidas. Para resolver hesitações de bancos e notários nas transações de imóveis, a plataforma eletrónica passa a emitir automaticamente a Síntese da Operação Urbanística, documento que serve de título urbanístico oficial desde o primeiro dia.
Comunicação Prévia como Procedimento-Regra
Sempre que o imóvel esteja inserido em área abrangida por plano de pormenor ou loteamento, a Comunicação Prévia assume o papel principal:
- Modelo: Comunica – Paga – Informa – Executa.
- O promotor pode dar início às obras imediatamente após o pagamento das taxas, sem necessitar de uma decisão expressa da câmara municipal.
Prazos Decisórios Realistas
Eliminou-se a ilusão de prazos excessivamente curtos para projetos complexos. Os novos prazos legais de apreciação por parte dos municípios distribuem-se da seguinte forma:
- 120 dias úteis: Grandes operações urbanísticas, loteamentos ou intervenções em património classificado/em vias de classificação.
- 45 dias úteis: Restantes obras sujeitas a licenciamento.
Isenções para Obras Menores e Reconstrução
Pequenas remodelações interiores que não alterem a estrutura resistente, a cota de soleira ou o volume do edifício continuam totalmente isentas de controlo prévio. Para obras de reconstrução, mantém-se a isenção desde que seja respeitado o último antecedente válido (manutenção das fachadas originais e da volumetria).
3. O Fim do RGEU e o Caminho Para o Código da Construção
O velhinho Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), em vigor desde 1951, tem a sua revogação total agendada para 1 de junho de 2026.
- Medidas já aplicáveis (desde março de 2024): Caiu a obrigatoriedade de instalar bidés e banheiras cumulativas nas casas de banho, permitindo layouts de arquitetura mais flexíveis e funcionais.
- O Novo Código da Construção: A revogação do RGEU transfere a definição das exigências de edificabilidade para as Ordens Profissionais (Arquitetos e Engenheiros) e para as Normas Europeias (EN/ISO). Isto serve de ponte para a criação de um Código da Construção único, harmonizando a dispersão legislativa acumulada ao longo de mais de 70 anos.
Importante: A eliminação de exigências legais obsoletas não significa ausência de regras; significa que as normas passam a ser técnicas e profissionais, exigindo maior rigor no projeto executivo.
4. Digitalização, BIM e Termos de Responsabilidade
Plataforma Eletrónica Unificada e Portarias
Para eliminar discrepâncias entre os 308 municípios portugueses, todos os pedidos, taxas e emissões passam a ser centralizados numa plataforma única. Os formulários e minutas de instrução seguem rigorosamente o modelo nacional estabelecido pelas Portarias n.º 71-A/2024, 71-B/2024 e 75/2024.
BIM (Building Information Modeling) Obrigatorio até 2030
A legislação portuguesa fixou 2030 como a data-limite para a adoção obrigatória da metodologia BIM em projetos e obras promovidos por entidades públicas ou de grande dimensão. Isto obriga o setor privado a acelerar a transição digital, adotando o BIM para garantir competitividade na contratação e na gestão do ciclo de vida dos edifícios.
Centralidade nos Termos de Responsabilidade
Sem a validação prévia e exaustiva dos técnicos municipais, a responsabilidade do projeto recai diretamente sobre os autores dos projetos e diretores de obra. Estes atestam o cumprimento das normas de segurança, acessibilidade (DL n.º 163/2006) e ruído (DL n.º 9/2007) através de Termos de Responsabilidade vinculativos e sujeitos a sanções disciplinares e criminais.
Sustentabilidade e Diretivas Europeias
A simplificação administrativa caminha lado a lado com exigências ambientais cada vez mais apertadas por via da transposição do direito comunitário:
- ESRS (European Sustainability Reporting Standards): Requisito de reporte do impacto ambiental das construções para grandes empresas e financiadores.
- Diretiva de Eficiência Energética dos Edifícios: Adoção de soluções passivas, descarbonização dos sistemas de climatização e cumprimento dos requisitos de edifícios de emissões quase nulas (NZEB/ZEB).
- Economia Circular e Resíduos (RCD): Obrigatoriedade de planos de gestão e triagem de resíduos de construção e demolição no local da obra.
Conclusão
A modernização da legislação urbanística em Portugal substituiu o antigo modelo de burocracia documental por um modelo assente na responsabilidade técnica, agilidade de processos e transição digital.
O sucesso dos promotores e técnicos no mercado atual depende da capacidade de dominar a metodologia BIM, assegurar o rigor absoluto na elaboração dos Termos de Responsabilidade e acompanhar a transição final para o novo Código da Construção.